Khối đế thương mại chung cư ngoài trung tâm ế ẩm

Theo báo cáo quý II/2019 của JLL Việt Nam, tổng nguồn cung mặt bằng thị trường bán lẻ tại TP.HCM và Hà Nội đạt khoảng hơn 2 triệu m2 sàn, với tỷ lệ lấp đầy lần lượt đạt 90% và 88%.

Việt Nam cũng đang là nền kinh tế phát triển ổn định, thu nhập bình quân đầu người tăng đều 12%/năm trong vòng 10 năm gần đây. Do đó, ngành bán lẻ dự báo tiếp tục có sự tăng trưởng mạnh mẽ.

Tuy nhiên, việc mua bán sầm uất lại diễn ra tại khu vực trung tâm thành phố khiến cho bất động sản bán lẻ ngoài trung tâm đang tồn dư nguồn cung, đặc biệt là nhiều khối đế thương mại chung cư ngoài trung tâm bị để trống hoặc tỷ lệ lấp đầy thấp.

Theo JLL Việt Nam, nguyên nhân chính là do đa số các chủ đầu tư của dự án chung cư không có kinh nghiệm và chuyên môn trong việc phát triển bất động sản bán lẻ, do đó, chủ đầu tư khó lòng đưa ra một mô hình/ý tưởng bán lẻ phù hợp với quy mô, diện tích, đặc điểm của dự án và khu vực lân cận.

Với diện tích sàn trung bình khoảng 10.000-15.000 m2, kết cấu kỹ thuật phụ thuộc vào khối chung cư bên trên, rất khó cho các đầu tư có thể tìm và thỏa mãn điều kiện của các đơn vị điều hành bán lẻ/siêu thị/showroom để chuyển nhượng hoặc cho thuê toàn bộ diện tích.

Trong một vài khu vực dân cư, số lượng dự án chung cư có thể khá dày đặc, rất khó để các đơn vị vận hành sẵn có trong khu vực tiếp tục muốn mở thêm địa điểm mới trong phạm vi quá gần.

“Có nhiều giải pháp khả thi cho tình hình ứ đọng nguồn cung hiện tại của các khối đế, tùy theo vị trí mà các chủ đầu tư có thể cải tạo khối đế theo nhu cầu thị trường. Ví dụ, các khối đế trung tâm có thể trở thành không gian văn phòng co-working hay không gian bán lẻ trải nghiệm dành riêng cho việc trưng bày sản phẩm”, bà Bùi Nguyễn Huyền Trang, Giám đốc Thị trường Việt Nam của JLL Trang nhận định.

Bên cạnh đó, sự tăng trưởng mạnh mẽ của các công ty thương mại điện tử và công nghệ thúc đẩy nhu cầu cho các loại bất động sản mới, như trung tâm dữ liệu và điểm giao hàng chặng cuối. Nhu cầu này đem đến loạt giải pháp lấp đầy tiềm năng cho các diện tích khối đế xa trung tâm hoặc không phù hợp với ngành bán lẻ truyền thống.

Trước năm 2016, các đơn vị điều hành bán lẻ luôn xem xét ưu tiên những thương hiệu bán lẻ lớn như là nguồn khách thuê chủ chốt, làm tăng giá trị cho dự án. Hiện nay, chủ đầu tư đưa lĩnh vực 'phi bán lẻ' vào chiến lược mới nhờ vào sự linh hoạt mô hình dịch vụ này trong việc lấp đầy những diện tích ở các tầng cao hơn và có vị trí khuất hơn trong trung tâm.

Một yếu tố quan trọng khác là những trung tâm fitness, co-working và giáo dục là loại hình thương mại khó chuyển đổi sang trực tuyến. Đầu tư không gian "phi truyền thống" cho những diện tích bán lẻ trống chính là món đầu tư lâu dài.