“Cuộc chiến” đỗ xe ô tô trong chung cư: Quy định không còn phù hợp?

Quy định đang là kẽ hở

Như thông tin Dân Việt đã nêu, thực tế, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, gia đình sử dụng ô tô liên tục tăng cao. Trong khi đó, diện tích bãi đỗ xe ô tô tại các khu chung cư ngày càng quá tải, dẫn tới tình trạng tranh chấp liên tục xảy ra thời gian qua. 

Một trong những nguyên nhân dẫn tới tình trạng trên được xác định là do các quy định liên quan tới việc đảm bảo chỗ đỗ xe trong chung cư đang thiếu khả quan. Cụ thể, theo quy định của Bộ Xây dựng từ năm 2013, đối với chung cư nhà ở thương mại, cứ 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ, phải bố trí tối thiểu 20m2 chỗ để xe. Đối với nhà ở xã hội, 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ, phải bố trí tối thiểu 12m2 chỗ để xe, kể cả đường nội bộ trong nhà để xe.

Còn tại Điểm b, Khoản 1, Điều 101, Luật Nhà ở năm 2014, vấn đề chỗ đỗ xe sẽ do chủ đầu tư và khách hàng thỏa thuận vào hợp đồng mua bán. Nếu trường hợp chủ đầu tư không đủ chỗ cho cư dân thì sẽ tổ chức bốc thăm. Điều này đồng nghĩa với việc, theo Luật Nhà ở năm 2014 quy định chung cư không có trách nhiệm bố trí chỗ để xe cho người mua nhà tại chung cư trừ trường hợp có thỏa thuận chỗ để xe theo hợp đồng mua bán nhà với chủ sở hữu chung cư này.

Như vậy, xét theo các quy chuẩn xây dựng trên, tạm ước tính là từ 4 - 6 hộ mới có 1 chỗ để xe ô tô. Nếu làm đúng quy chuẩn này chủ đầu tư không sai nhưng chung cư không thể nào đáp ứng nhu cầu để xe cho người dân.

Đáng nói, theo các doanh nghiệp, để xây dựng một tầng hầm sẽ tốn kém hơn rất nhiều so với tầng nổi nên phần lớn các chủ đầu tư đều chỉ xây dựng đúng chuẩn tầng nổi.

Trao đổi về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng, có quy định cứ 100m2 sử dụng của căn hộ phải bố trí 20m2 chỗ để xe. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều chủ đầu tư chung cư đang bỏ qua quy định này, bởi như vậy sẽ phải thêm tầng hầm, làm tăng chi phí tới 10-20% tổng chi phí xây dựng của toà nhà.

Theo ông Đực, nhiều chủ đầu tư hiện không bố trí đủ diện tích giữ xe hoặc làm nhưng cố tình giữ lại thành tài sản riêng, không bàn giao cho ban quản trị, ban quản lý chung cư dẫn đến tranh chấp với cư dân.

Mặt khác, quy định hiện nay còn có một kẽ hở là cho phép chủ đầu tư bán chỗ để xe và thực tế nhiều chủ đầu tư đã bán chỗ để xe trên diện tích tiêu chuẩn. Điều này dẫn đến tình trạng diện tích để xe của cư dân bị chủ đầu tư giữ lại, tự quản lý, tự bán thu tiền riêng.

Lãnh đạo một doanh nghiệp đầu tư và dịch vụ bất động sản cho rằng, luật quy định chủ đầu tư không được phân bổ chỗ giữ xe vào giá bán, nhưng không thể biết rằng khi người mua căn hộ thì chủ đầu tư đã phân bổ giá chỗ giữ xe vào giá bán căn hộ hay chưa. “Chủ đầu tư cần phải chứng minh với cơ quan thuế, cơ quan nhà nước rằng chưa phân bổ vào giá bán. Nếu đã phân bổ rồi thì phải giao cho cư dân”, vị này đề xuất.

Phí giữ xe ở tòa nhà chung cư có liên quan đến quỹ vận hành tòa nhà. Nguồn kinh phí chỗ giữ xe là nguồn thu trọng yếu trong quỹ vận hành. Có chủ đầu tư bàn giao toàn bộ dự án (miễn phí chỗ giữ xe), nhưng một số chủ đầu tư giữ lại chỗ giữ xe để tiếp tục khai thác thương mại.

Bộ Xây dựng đang đề xuất giải pháp

Để giải quyết vấn đề chỗ đậu xe ô tô trong các chung cư, các cơ quan Nhà nước cần làm tốt vấn đề quy hoạch, tránh quá tải hạ tầng. Đồng thời, nhiều ý kiến cho rằng, Bộ Xây dựng cần sớm có chỉ đạo cụ thể các cơ quan có chức năng xây dựng lại quy chuẩn chỗ đỗ xe, tránh tình trạng "tích tụ" mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân như thời gian vừa qua.

Ở góc độ quản lý Nhà nước, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Quản lý Nhà ở và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, theo quy định của pháp luật, khi chủ đầu tư tiến hành dự án nhà ở tại khu đô thị mới phải được sự chấp thuận chủ trương đầu tư của chính quyền các cấp.

Trong các quyết định chủ trương dự án đầu tư có chỉ tiêu bảo đảm cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, trong đó có việc bảo đảm chỗ để xe cho người dân. Tuy nhiên, trên thực tế, các chủ đầu tư thường không tuân thủ tiêu chuẩn này, bởi phải xây dựng thêm tầng hầm chi phí sẽ tăng từ 10 - 20% tổng chi phí xây dựng của tòa nhà.

Cũng theo ông Ninh, trước thực trạng bất cập về chỗ để xe tại các chung cư hiện nay, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý dự thảo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia (Quy chuẩn Việt Nam - QCVN) về nhà chung cư. Theo đó, các quy định về diện tích chỗ đỗ xe đối với nhà chung cư (bao gồm cả chung cư xây dựng với mục đích để ở và chung cư xây dựng với mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh) sẽ được thống nhất, chi tiết hóa.

Một số chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, vấn đề chỗ để xe trong các khu chung cư cần được quy định trong một văn bản quy phạm pháp luật cấp nghị định và cần được luật hoá cụ thể. Bên cạnh đó, trong hợp đồng mua bán nhà cũng phải ghi rõ tầng hầm để xe thuộc sở hữu chung, khi hoàn thiện công trình buộc chủ đầu tư phải bàn giao diện tích để xe cho ban quản trị.

Đặc biệt, các chuyên gia khuyến cáo, nên có sự phân tách cụ thể, chung cư cao cấp với 100m2 nhà ở cần 30m2 diện tích dành cho bãi đỗ xe, tương tự chung cư bình dân hoặc nhà ở xã hội dành từ 10-20m2.