Thị trường BĐS TP.HCM đang gặp khó khăn?

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có báo cáo gửi Chính phủ, Bộ Xây dựng, UBND TP.HCM cùng các ban ngành về xu thế sụt giảm của thị trường bất động sản tại TP.HCM.

Theo HoREA, trong hai năm gần đây, thị trường bất động sản TP.HCM bị sụt giảm mạnh nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở. Có nhiều dự án nhà ở bị “đứng hình” do không thực hiện được các thủ tục đầu tư xây dựng, hoặc bị dừng triển khai.

Tình trạng thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là căn hộ nhà ở thương mại bình dân có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội, dẫn đến giá nhà đất tăng (do “tổng cầu” quá lớn nhưng nguồn cung ít), làm cho số đông người tiêu dùng là người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

HoREA nhận thấy, thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay về bản chất không xấu, chưa có nguy cơ bị khủng hoảng, vì vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng sau giai đoạn bị khủng hoảng đóng băng 2011-2013. 

Thị trường BĐS TP.HCM rơi vào tình thế khó khăn hiện nay chỉ có tính nhất thời, đặc thù, bất bình thường, mà nguyên nhân là do vướng mắc, xung đột của một số quy phạm pháp luật và do cả công tác thực thi pháp luật. Tuy nhiên, do thị trường bất động sản có “độ trễ” nên nếu không có biện pháp xử lý hiệu quả các vướng mắc và điểm nghẽn hiện nay, thì tình trạng sụt giảm quy mô thị trường sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới, dẫn đến một số doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, thậm chí có thể có nguy cơ phá sản. 

Trong 9 tháng đầu năm 2019, đồng thời với sự sụt giảm quy mô thị trường BĐS, còn cho thấy rõ đang có sự “lệch pha” nguồn cung về phân khúc nhà ở cao cấp, có thể chiếm tỷ trọng lên đến khoảng 70-80% tổng số nhà ở đưa ra thị trường.

Sau giai đoạn "đóng băng" (2011-2013), đã bắt đầu phục hồi và đi vào chu kỳ tăng trưởng trở lại từ cuối năm 2013, đầu năm 2014 cho đến nay. Năm 2017, thị trường BĐS đạt được mức tăng trưởng cao nhất trong 5 năm gần đây. Nhưng, kể từ đầu năm 2018 đến nay, thị trường BĐS TP.HCM bị sụt giảm mạnh, cả về số lượng dự án và số lượng sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ có giá vừa túi tiền, căn hộ bình dân.

Theo HoREA, trong gần 3 năm qua, đã có nhiều dự án nhà ở thương mại bị dừng các thủ tục đầu tư xây dựng hoặc bị ngừng triển khai. Cụ thể: 

Từ ngày 1/7/2015 (ngày Luật Nhà ở có hiệu lực) đến tháng 8/2018, đã có 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị dừng các thủ tục đầu tư, dù đã có Quyết định chủ trương đầu tư, nhưng không làm được thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 để làm tiếp các thủ tục đầu tư xây dựng. 

Kể từ sau ngày 7/3/2017 (ngày ban hành Văn bản 342/TTg-V.I), đã có khoảng 150 dự án nhà ở liên quan đến sử dụng quỹ đất công, đã bị tạm dừng để được rà soát các thủ tục đầu tư đã được thực hiện trước đây. Đến tháng 3/2019, Lãnh đạo cơ quan trung ương và thành phố đã công bố cho 124 dự án được tiếp tục hoạt động bình thường, nhưng thực chất nhiều dự án đến nay vẫn chưa hoạt động bình thường. 

Trong khi đó, một khó khăn đáng kể với thị trường BĐS TP.HCM, là các chủ đầu tư dự án BĐS và nhà đầu tư thứ cấp ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng, do các ngân hàng thương mại đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường BĐS và kiểm soát chặt chẽ tín dụng tiêu dùng. 

Bên cạnh đó, từ đầu năm 2017 đến nay, Nhà nước chưa bố trí được nguồn tái cấp vốn ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội cho 4 ngân hàng Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV và do quá thiếu dự án nhà ở xã hội, nên phần lớn đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội không có cơ hội được thuê, thuê mua nhà ở xã hội (Nhà nước chỉ mới bố trí được khoảng 1.262 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội để cho vay mua nhà ở xã hội, quá ít nên không đáp ứng được nhu cầu của xã hội). 

Theo báo cáo của ngân hàng nhà nước, trong 9 tháng đầu năm 2019, tại TP.HCM tổng dư nợ tín dụng tăng trưởng khá, với 2,236 triệu tỷ đồng, tăng 10,2% so với cuối năm 2018, nhưng có xu thế tăng chậm hơn so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, tín dụng đổ vào bất động sản có xu thế giảm dần, chỉ có 269.000 tỷ đồng, chỉ tăng 3,41% so với cuối năm 2018 (thấp hơn mức tăng tổng dư nợ tín dụng), chiếm 12,3% tổng dư nợ tín dụng, thể hiện trên thực tế là các doanh nghiệp BĐS ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Bên cạnh đó, tổng dư nợ cho vay tiêu dùng để xây nhà, sửa nhà, mua nhà khoảng 128.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 40% tổng dư nợ cho vay tiêu dùng. Trong đó, có thể có một phần không nhỏ chuyển sang đầu tư BĐS, tiềm ẩn rủi ro về tín dụng.