Áp thời hạn sở hữu nhà: Lời giải cho bài toán cải tạo chung cư cũ?

Theo chuyên gia bất động sản, thực tế đã chỉ ra, trong các bế tắc liên quan đến việc cải tạo chung cư cũ thì thời hạn sở hữu chỉ là một trong số nhiều nguyên nhân.

Vì có tiền lệ một số chung cư đã tháo dỡ, giải toả xong xuôi nhưng vẫn không thể tiến hành xây mới. Chung cư 350 - Hoàng Văn Thụ (phường 4, quận Tân Bình, TP. HCM) là một ví dụ điển hình.

Chung cư này đã hoàn tất di dời, tháo dỡ từ năm 2016, dự kiến hoàn thành xây dựng trong 32 tháng, nhưng đến nay vẫn chỉ là bãi đất trống. Theo báo cáo của Sở Xây dựng, dự án kéo dài do áp dụng quy định mới, và chủ đầu tư phải đóng thêm tiền cho Nhà nước.

Doanh nghiệp kém mặn mà

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, nút thắt cải tạo chung cư cũ chủ yếu nằm ở khu vực nội thành do không tăng được chiều cao xây dựng và mật độ dân cư đã được quy hoạch. Điển hình như Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội, Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng quy định: Hạn chế tăng chiều cao, giảm mật độ dân số... tại khu vực nội đô (4 quận nội thành cũ).

Hiện nay, các chung cư cũ ở Hà Nội đa phần nằm ở các quận trung tâm. Điều này khiến doanh nghiệp đau đầu với bài toán lợi nhuận khi vừa phải trả diện tích cho chủ căn hộ cũ, sau đó số còn lại mới được bán thương mại. Trong khi, những quy định nói trên đã khiến quỹ căn hộ bị giới hạn thì phần lợi nhuận của doanh nghiệp còn lại không đáng kể.

“Để doanh nghiệp tham gia đầu tư, cải tạo, cần tính toán đến yếu tố lợi nhuận cho họ. Những quy định nêu trên rất khó gọi nhà đầu tư” – Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản chia sẻ.

Theo các chuyên gia bất động sản, lời giải bài toán cải tạo chung cư cũ không đơn giản là áp thời hạn sở hữu. (Ảnh: Batdongsan)

Chưa kể, với những căn hộ diện tích nhỏ từ 15 – 20m2, kể cả khi đạt được thỏa thuận tỷ lệ đổi diện tích từ 2 – 2,5 lần thì diện tích tối đa cho căn hộ mới cũng chỉ được 50m2. Trong khi chủ đầu tư muốn xây căn rộng bán mới có lãi thường cũng phải từ 60 – 70m2. Khi đó, giá cả thỏa thuận cho phần diện tích tăng thêm ở mức nào cho phù hợp cũng không hề đơn giản vì không phải ai cũng có điều kiện chi trả cho diện tích tăng thêm ở căn hộ mới.

Cấn tách bạch hai vấn đề

Nhiều chuyên gia cho rằng, thời hạn sử dụng chung cư không đồng nghĩa với thời hạn quyền sở hữu chung cư và không thể lấy lý do tháo dỡ chung cư cũ để bảo vệ người dân mà tước đoạt quyền sở hữu của họ.

Đồng nghĩa với việc, nếu lo lắng về sự an toàn của người dân tại các chung cư thì Bộ Xây dựng không nhất thiết phải áp quy định thời hạn sở hữu, mà nên tập trung vào các quy định tiêu chuẩn an toàn trong hoạt động xây dựng, cũng như quy định phù hợp trong hoạt động thu hồi, giải tỏa, tháo dỡ chung cư.

Cụ thể, đối với nhà chung cư hết niên hạn sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nên tổ chức kiểm định chất lượng công trình để xử lý theo quy định tại Luật Nhà ở 2014 (Điều 99), nhưng vẫn phải đảm bảo quyền sở hữu căn hộ, diện tích xây dựng khác và quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở.

Bên cạnh đó, các chuyên gia bất động sản nhận định, cần xác định rõ tỷ lệ bồi thường, hỗ trợ chính sách tái định cư, tham gia của cộng đồng dân cư và lựa chọn nhà đầu tư có năng lực, đồng thời giao trách nhiệm tới từng quận, phường, nếu phó mặc cho doanh nghiệp thỏa thuận với người dân như trước sẽ rất khó thành công.