Nguồn cung ồ ạt: Lợi gì cho người mua nhà?

Trong quý 3 vừa qua, trung bình mỗi tuần có một dự án “trình làng”. Liệu với nguồn cung này có khiến thị trường bất động sản (BĐS) bội thực?

Theo thống kê của Công ty Savills Việt Nam, trong quý 3 vừa qua, thị trường TP.HCM có 13 dự án mới mở bán và bốn dự án hiện hữu mở bán các giai đoạn tiếp theo với hơn 9.550 căn hộ, tăng 4% theo quý và 107% theo năm. Có khoảng 5.220 căn hộ được giao dịch trong quý 3/2015, tăng 4% theo quý và 59% theo năm. Tuy nhiên, tỉ lệ giao dịch thành công chỉ ở mức 17%, giảm 2% theo quý và theo năm.


Trong 9.550 căn hộ mở bán, 5.220 căn được giao dịch (đặt chỗ), nhưng chỉ có 17% giao dịch thành công (đặt cọc).

Căn hộ tiền tỷ dồn dập bung hàng

Gây chú ý nhất trong thời gian qua là tập đoàn Novaland với việc công bố bảy dự án cao cấp rải khắp TP.HCM. Giá bán trung bình mỗi căn hộ tại các dự án của doanh nghiệp này đều ở mức trên 2 tỷ đồng. Cũng trong tháng Chín, Công ty Phúc Khang ra mắt dự án Diamond Lotus tại Q.4 với mức giá từ 1,7 tỷ đồng. Ngay sau đó, Công ty BĐS Nam Tiến đã mở bán dự án The Southern Dragon tại Q.Tân Phú cũng có giá khoảng 1,5 tỷ đồng.

Ngay đầu tháng 10, Công ty địa ốc An Gia đã giới thiệu ra thị trường 480 căn hộ thuộc dòng cao cấp ở dự án An Gia Skyline tại Q.7. Mỗi căn hộ tại An Gia Skyline có giá 1,4 tỷ đồng. Trước đó một ngày (3/10), công ty BĐS Hưng Lộc Phát cũng đã giới thiệu dự án căn hộ cao ốc Hưng Phát 2 (hay còn gọi là Hưng Phát Silver Star) ra thị trường. Dự án được xây dựng tại H.Nhà Bè với tổng số 447 căn hộ và giá bán cũng từ 1,4 tỷ đồng/căn.

Mới đây nhất, Công ty Đại Quang Minh đã tung ra thị trường hai dự án cao cấp mới trong khu đô thị Sala với quy mô 730 căn là dự án Sarica (130 căn) và Sadora (600 căn). Mức giá của căn hộ ở hai dự án này cũng phải vài tỷ đồng/căn bởi mỗi m2 đang được chủ đầu tư chào bán là 47,5 triệu đồng. Chưa hết, Công ty Địa ốc Him Lam cũng chuẩn bị tung ra thị trường 207 nền nhà phố và 400 căn hộ cao cấp tại dự án mới Him Lam Phú Đông ở Q.Thủ Đức.

Một chủ đầu tư khác là Kusto Home cũng sắp triển khai giai đoạn 2 của dự án Đảo Kim Cương (Diamond Island) ở Q.2 với quy mô 1.000 căn hộ có giá bán từ vài tỷ đồng mỗi căn. Như vậy, chỉ từ đầu tháng 9/2015 đến nay, các chủ đầu tư đã công bố hàng chục dự án căn hộ cao cấp với khoảng 5.000 căn. Trước đó, thị trường TP.HCM đã đón nhận nguồn cung rất lớn căn hộ cao cấp đến từ các dự án Vinhomes Central Park (Q.Bình Thạnh) với 10.000 căn, Masteri Thảo Điền (Q.2) với 3.000 căn, Sala (Q.2) với trên 6.000 căn, The Gold View trên 1.900 căn, dự án Grand Riverside khoảng 240 căn...

Đầu cơ hay mua ở?

Với nguồn cung dồi dào như trên, liệu thị trường có bị thừa cung và rơi vào tình trạng bong bóng BĐS như những năm trước đây? Theo bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó giám đốc Bộ phận nghiên cứu của Savill Việt Nam, khách hàng có nhu cầu ở thực tăng mạnh trong thời gian qua bởi lãi suất cho vay cạnh tranh và các chương trình thanh toán hấp dẫn. Trong khi đó, các nhà đầu tư nhỏ lại tự tin hơn về tỷ suất lợi nhuận cho thuê cao tại TP.HCM.. đã giúp cho tính thanh khoản và nguồn cung nhà ở tăng mạnh.


Người có nhu cầu về nhà ở ngày càng xa ước mơ an cư vì giá nhà vẫn còn quá cao.

Nhận định về tình trạng bong bong trên thị trường, bà Khanh cho rằng nguồn cung nhà ở nhiều phân khúc đang khá dồi dào nhưng sẽ không thể xảy ra tình trạng bong bong BĐS như giai đoạn trước. Vấn đề hiện nay là chúng ta làm sao để đạt được một mức tiêu thụ hợp lý trong giai đoạn tới. Thị trường đã có nhiều chính sách tốt để nhà đầu tư yên tâm phát triển dự án, khách hàng được sự hỗ trợ về mặt thông tin, tài chính từ nhiều nguồn nên nhu cầu mua nhà sẽ dể dàng được giải quyết hơn…

Tuy nhiên, bà Khanh lại thừa nhận, phân khúc cao cấp hiện có sự giao dịch chậm lại trong quý 3. Bên cạnh đó, theo thống kê của Savills Việt Nam, tỷ lệ giao dịch thành công trong quý 3 vừa qua cũng chỉ ở mức 17%, trong khi có đến 9.550 căn hộ được mở bán.

Ghi nhận tại các sự kiện mở bán dự án mới trong thời gian qua cho thấy, hầu như hội trường nào cũng chật kín người dù không gian lớn hay nhỏ, xa hay gần. Sau sự kiện, doanh nghiệp nào cũng công bố hàng ngàn người tham gia và phần lớn, thậm chí 100% căn hộ được đặt mua chỉ sau một buổi mở bán với hàng trăm căn hộ trị giá cả tỷ đồng.

Thực tế, thị trường vẫn có những khách hàng có nhu cầu mua nhà trong thời điểm này, nhưng để nói thị trường sốt đến mức bao nhiêu cũng bán hết thì có vẻ hơi lố. Một vị tổng giám đốc một doanh nghiệp có uy tín trong lĩnh vực BĐS TP.HCM cho rằng, đối với phân khúc thị trường căn hộ cao cấp hiện nay, người mua đầu tư nhiều hơn người mua để ở. Vì thế, sự dịch chuyển khách hàng từ dự án này qua dự án khác là chuyện bình thường.

“Tài chính của phần đông khách hàng đầu tư cũng có giới hạn, do đó họ sẽ chọn dự án tiềm năng nhất để đầu tư, thay vì phù hợp với bản thân như người mua để ở. Đây chính là nguyên nhân của việc dự án nào mở bán cũng chật kín người. Tuy nhiên, bán được hàng thì không phải dự án nào cũng có thể làm được”, vị tổng giám đốc nhận xét.

Có thể thấy, phân khúc căn hộ trung cao cấp thời gian qua bung hàng khá nhiều với mức giá trung bình khoảng 1,5 tỷ đồng/căn. Mức giá này không phải người nào cũng có thể sở hữu, dù là vay ngân hàng với mức lãi suất trung bình khoảng 10%/năm. Với tình trạng người mua đầu tư chiếm đa số như hiện nay, người có nhu cầu về nhà ở càng khó với tới phân khúc này khi giá nhà ngày càng bị đẩy lên cao.

Thấp thoáng tình trạng bong bóng BĐS

Thời gian gần đây, nguồn cung BĐS tại TP.HCM là khá lớn, trong đó phân khúc nhà ở cao cấp chiếm tỷ lệ cao. Tại một vài địa phương, nguồn cung đã có dấu hiệu cao hơn cầu, tuy nhiên tính chung cả nước thì trạng thái vẫn ở mức quân bình. Nhìn chung thị trường BĐS vẫn phát triển ổn định. Như vậy, liệu ở một số địa phương như TP.HCM có xảy ra hiện tượng bong bóng hay không?

Hiện tại, thị trường đã thấp thoáng của hiện tượng bong bóng chứ chưa trở thành bong bóng. Bong bóng xảy ra khi giá nhà tăng cao đột biến từ 20% - 40%. Hiện tại, giá nhà mới tăng ở mức chưa tới 10% trong thời gian trong vòng một năm qua thì chưa đáng lo. Tuy nhiên, nếu chúng ta không kiểm soát nguồn cung quá nhiều như hiện nay, thị trường sẽ bị bội cung và dẫn đến tình trạng khủng hoảng.

Còn về phía tài chính BĐS, thời gian qua, các ngân hàng cho vay cũng khá nhiều nhưng chưa đến mức báo động bởi dư nợ BĐS chỉ đâu đó khoảng trên dưới 10% tổng dư nợ toàn hệ thống. Tuy nhiên, các ngân hàng hiện cũng khá thận trọng trong việc cho vay BĐS nhằm tránh bài học “cháy túi” vì BĐS như thời gian trước. Do đó, có thể nói, nếu kiểm soát được nguồn cung, thị trường sẽ phát triển một cách bền vững và ổn định.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính – BĐS

Kiều Nguyên
Theo phununews
Phụ nữ và gia Fanpage

Có thể bạn quan tâm